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辽宁营口房地产后遗症:国土局被裁决赔偿亿元难兑现

yk.3dfc.com 营口房产网 2016-06-15 19:20:36 来源:3D房产网 阅读:117次

  京沪深之后,二线城市房价暴涨,房地产业再一次吸引全民躁动,而上轮热潮中受伤者的故事也开始浮出水面。项目停摆、开发者被拖垮、国土局被判亿元赔偿却迟迟未兑现,营口房地产热潮之后,没有赢家。

  蝴蝶效应

  对王昆来说,这应该是一个好消息。4月29日上午,营口市房地产工作会议召开,出台了关于化解房地产库存政策性文件,并逐级签署了房地产去库存、棚户区改造、超期回迁安置及回迁楼建设责任状,意味着将要对以往遗留问题采取行动。

  带着“老赖”的标签,被法院公告,从而坐不成高铁,住不了酒店,整天忙于应付讨债者,是过去几年营口人王昆的日常现实,“为了开发项目确实欠了亲戚朋友不少钱。”而这一切都与政府招商引资及诚信紧密相连。

  当地媒体报道显示,营口市副市长高炜在会议上表示,“去库存、棚改、回迁楼、明确且落实相关政策等”是地产工作的主要任务和工作目标,显示了当地对解决问题的决心。

  这一切都与以往房地产开发热潮后遗症关联紧密。当年不规范开发的后果正在侵蚀着营口当地房地产市场,并演化为双输的局面。

  5年之前的2011年,在营口房地产行业一片繁荣的时候,王昆为法人代表的晟恒房地产开发有限公司(以下简称“晟恒公司”)携带8000万自有资金,一头扎进了开发商的行列。当年春天,其控制的晟恒公司以近1.3亿元的代价受让了营口西市区一块土地。“这块地在当时看是很有开发前景的,地价1500元每平米并不算太贵。”没想到,由于国土部门不能按时提供合格土地,引发蝴蝶效应,工程无法开工,借贷无钱偿还,导致王昆最终上了法院的“黑名单”,而国土局也成为被告,被裁决需要支付过亿元的违约金赔偿。

  经过多年的快速增长,营口房地产库存高企已经是不争的事实。当地房地产业人士介绍,在营口老市区房地产状况相对较好,主要库存集中在新开发区域。“很多都是全国知名开发商的项目,并且每个项目几十万平米,现在晚上去(建成)小区看,很少有亮灯的,各种配套设施不完善,怎么居住?”

  资料显示,全国不少三四线城市供需比过高,营口、乌兰察布、 鄂尔多斯 三地供需比超过280%,属于库存过剩“重灾区”,其中鄂尔多斯被公认为“鬼城”。

  交不了的土地

  王昆回忆,虽然是在营口房地产开发的高潮时期,该地块曾经连续三次出让,虽单价不高,但总价达到1.24亿,当地不少开发商望而却步,最终被晟恒公司以底价取得。

  根据要求,该项目在2011年签订合同之后,将在开工两年后即2013年10月全部竣工,但最终结果是,直到今天除了散乱堆放的施工机械,原本应予拆迁的化工厂仍在正常生产中,甚至连地基都没有打下,竣工更是遥遥无期。原因只有一个,拆迁进展缓慢,营口国土局无法按时交付土地。

  而让国土局亦感到颇为委屈的是,拆迁工作并不是其工作范围内的事情,让其为此负责,并不合适。营口市西市区动迁办2011年3月28日发给国土局的说明显示,“该办将对地块实施拆迁,拆迁期为签订土地出让合同后六个月亮地。”这意味着拆迁工作是拆迁办的责任。

  当地拆迁安置工作人员介绍,因为拆迁问题导致的交地延误并不少见,延误几个月是很正常的,一年的也有,总不能去强拆,那就慢慢去解决。

  “我们面对的不是几个月的问题。而是到现在5年还没有完成拆迁,”王昆告诉新金融观察记者。在签订出让合同后,当地曾经陆续部分交付待开发土地,但按时全额交付土地就成了不可能完成的任务。“经过我们反复争取,交付了一部分,搭建了销售中心,将施工设备运进场地,然后什么也做不了。”

  根据营口国土局要求,该地块开发总投资额不得低于4.97亿元。“总投资差不多5个亿,必然需要从外界寻求资金支持。”在银行贷款手续繁琐的情况下,亲朋之间的资金拆借成了王昆最快捷的选择。由于政府未能按时交付土地,导致王昆资金周转出现问题,并最终上了法院的黑名单。“国土局不交土地,工程无法进行,房子没法销售,拿什么还借款?”

  拆迁无法完成的蝴蝶效应之下,营口市国土局、区政府都成了违约方,站在了营口仲裁庭上。

  难以落实的裁决

  2015年,根据相关法律条款,营口仲裁委做出了相应仲裁,国土局因单方面长期违约,不但要返还土地出让金1.24亿元,还需按照日0.06%承担违约金并赔偿所缴纳税费,而西市区政府因连带责任成了第三被告。

  根据最初的土地出让合同,若每延期一日,国土局需赔偿地价0.1%的出让金,延期交付超过60日的,可以解除合同。如果按照最初合同约定的千分之一进行赔偿,从合同需要履行之日算起至裁决做出之日,营口国土局需要支付1.69亿元违约赔偿,即使按照仲裁要求的万分之六亦需赔偿1亿元以上。

  然而出乎当事人意料之外,当地相关部门却并未执行该裁决。营口市中级人民法院发布的第00018号通知称,“对于仲裁,营口市国土资源局不服,提出了撤销仲裁的申请,经营口法院审判委员会讨论。原裁决关于违约金的裁决是否偏高?并要求2016年2月19日前重新裁决。”

  对此营口市裁决委员会相关负责人称,目前该裁决正在进行中,相关情况不能对外发布。

  “仲裁委做出了裁决,相关部门却并不去执行,然后法院又发通知要求重新裁决,就算这个通知符合要求,现在离法院的重新裁决最终截止日期已经过了3个月,早就应该完成重新裁决,但是到了现在没人出来负责了。”王昆介绍,停摆成了最终的结果。

  有知情人告诉记者,核心原因在于当地主要领导认为按照法律要求执行该裁决的赔偿金额过高,让当地出这笔钱难以交代。

  对此,北京市京都律师事务所主任律师曹树昌表示,仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。尊重仲裁裁决乃依法治国的题中之意,营口市中级人民法院以没有事实根据、没有法律依据的《通知》的形式,要求仲裁庭重新仲裁是对这一制度的干扰,不符合依法治国的精神,应当予以纠正。

  原本是一个双赢的局面,但是现在变成了双输,这是谁都不想看到的。营口一位政界人士表示。

  一身扎进营口房地产大潮中,最终却遍体鳞伤,到现在连婚都没结成的王昆坚定地表示,“相信法律最终会给出公正的答案。”

(来源:环球网)

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